Lo he oido cientos de veces: «Me voy a comprar una casa»… «Es una inversión».

Y esa frase la he escuchado de amigos o conocidos que se compran su primera vivienda: la casa donde van a vivir.

Pero, ¿de verdad comprar una casa es siempre una inversión?

En este artículo vamos a ver si de verdad esto es así o si por el contrario comprar una casa es una pérdida de dinero.

Una breve historia real

Hace unos días contactó conmigo un antiguo conocido con el que hacía bastante tiempo que no hablaba.

Entre otras cosas, me contó que había vendido la casa donde llevaba viviendo unos años -de protección oficial y por sorteo ?- y se había comprado un chalet en la misma zona.

Me contó que la casa donde vivía le gustaba, pero que había visto unos chalets a buen precio y se había decidido a cambiar.

Ya tenía una buena parte de su antigua casa pagada y la letra de la hipoteca que tenía era asumible, por lo tanto, había decidido venderla e irse a uno de estos chalets que, según él, estaban mucho mejor.

Cuando me dijo el precio del chalet, lo primero que me salió como un acto reflejo fue: «Uf, es bastante dinero».

Entonces vino la justificación por su parte: «Sí, pero entre lo que me dan por la otra casa y lo que me quedaría por pagar de la nueva se me queda una letra que puedo asumir. Además, es una inversión«.

Es una inversión. Es una inversión. Es una inversión… Por un momento esas palabras se quedaron dando vueltas en mi cabeza como un eco de fondo.

En condiciones normales hubiera argumentado el por qué yo pienso que esa compra no era para nada una inversión, pero en lugar de eso solo le deseé suerte y le di la enhorabuena por su compra.

Eso sí, pensé que tenía que escribir un artículo aquí sobre el tema, así que vamos con ello.

La cultura de ser propietario

Pongámonos en contexto.

Es algo que ya todos sabemos, la sociedad española tiene una cultura muy arraigada sobre ser propietario de vivienda.

Lo de vivir de alquiler parece que no entra en nuestro razonamiento.

Lo he escuchado también demasiadas veces: «Vivir de alquiler es tirar el dinero».

Y es que el español de a pié se siente seguro teniendo un techo donde vivir que sea de su propiedad. Parece que si no tienes casa propia eres un desgraciado que no ha llegado a nada en la vida.

Incluso después de la tremenda burbuja inmobiliaria, después de ver a miles de familias desahuciadas, después de ver a gente arruinada pagando a duras penas sus enormes hipotecas a tipo variable, después de las cláusulas suelo… Después de todo eso, aun así, los españoles siguen queriendo tener su casa en propiedad, y no dudarán en endeudarse para ello durante al menos 30 años.

Lo que haga falta con tal de cumplir el gran sueño español.

Hogar, dulce hogar

Cuando hable en este artículo sobre compra de vivienda me voy a referir siempre a la casa que uno compra para vivir; donde piensa pasar el resto de la vida con la familia e incluso donde pasar la vejez.

Este artículo no trata sobre segundas residencias ni sobre inversiones inmobiliarias.

Creo que la mayoría de personas, cuando se compran una vivienda, no están pensando en cambiar cada cierto tiempo su domicilio.

Es cierto que la vida después da muchas vueltas, pero las personas piensan principalmente en comprar una casa para convertirla en su hogar y establecerse en ella, no para mudarse cada dos por tres.

Este hecho es el primero que puede hacer darnos cuenta de que comprar una casa para vivir dentro de ella nunca puede ser una inversión.

La casa no da plusvalías

Si tienes una casa, pero tienes que vivir en ella, no puedes alquilarla o venderla, por lo tanto, esa casa no te va a dar dinero.

Es así de sencillo.

Cuando adquieres un activo -en este caso el activo sería la casa- la rentabilidad se obtiene vendiendo dicho activo por más dinero de lo que se compró, o si ese activo se alquila y da unos beneficios mensuales en forma de renta.

Así que, reitero, si la casa no va a ser alquilada ni vendida entonces no es una inversión, ya que no da dinero.

Pero, ¿y si vendo la casa para irme a otra?

En el caso de vender la vivienda habitual para cambiarte a otro domicilio hay que tener algunas cosas en consideración.

Si la vivienda habitual se vende por más dinero del que se compró, entonces sí podríamos hablar de que esa casa ha sido un activo.

Pero si esa casa se ha vendido más cara puede ser por varios factores:

1. Que los precios del mercado inmobiliario hayan subido.
2. Que la zona de esa vivienda haya mejorado en servicios (colegios, medios de transporte, parques, zonas de ocio…)
3. Que la vivienda haya sido mejorada con reformas o mobiliario.

En cualquiera de los tres casos anteriores, si nos cambiamos a otra vivienda, las plusvalías que hayamos conseguido no serán tan fantásticas como nos pensamos.

• Si el mercado inmobiliario ha subido, la nueva casa que se compre también habrá subido de precio y tendrá un coste adecuado al mercado actual, por lo tanto, puede que ese dinero de beneficios se vaya en la adquisición de la nueva vivienda.
• Aunque la nueva vivienda sea más barata, es muy posible que lo sea porque está peor ubicada o tiene peores servicios que la anterior.
• Si se consigue vender la casa por un buen dinero por las mejoras que se le hayan realizado, es un dinero que ya hubo que invertir en su momento, por lo que esa rentabilidad no llega a ser real.

Por lo tanto, cambiar de vivienda, aunque consigamos venderla por más dinero de lo que nos costó y nuestra nueva casa sea más barata, no siempre se puede considerar como una inversión. Y si se consiguen beneficios por este hecho pueden ser achacados seguramente a la casualidad.

Durante la gran burbuja inmobiliaria algunas personas consiguieron algunas plusvalías por cambiarse de vivienda, pero seguramente ese dinero ganado no sea del todo real debido a lo que acabo de comentar; y aunque fuera cierto que se han conseguido beneficios al cambiar de vivienda, es algo que se consiguió debido a las circunstancias de esa burbuja inmobiliaria, algo que no va a volver a suceder en bastante tiempo, y esto en todo caso fue fruto de la casualidad y de tener un golpe de suerte.

Como he comentado antes, nadie se compra una casa para vivir con la idea de venderla el día de mañana y obtener beneficios por ello, pero si eso sucede, es una circunstancia muy excepcional y no premeditada.

Además hay otra cosa a tener en cuenta.

Los impuestos

Si tu idea es cambiarte cada ciento tiempo de casa aprovechando las subidas y bajadas del mercado inmobiliario, o por cualquier otro motivo, debes tener en cuenta que tendrás que pagar impuestos y otra serie de gastos.

Cada vez que hagas escrituras, o tengas que pagar agencias o gastos notariales, tendrás una serie de gastos que mermarán esa posible rentabilidad o incluso te harán incurrir en gastos y pérdidas; seguramente más lo segundo, lo que ocurre es que muchas personas interesadamente no cuentan estos gastos a la hora de calcular los beneficios obtenidos por la venta de su vivienda.

Tu casa es un pozo sin fondo para tu dinero

Tener una casa en propiedad donde vivir es una cosa maravillosa.

A todos nos puede llegar a gustar tener un hogar que sabemos que es nuestro y que podemos organizar y decorar a nuestro gusto, donde invitar a nuestros amigos y donde criar a los hijos y verles crecer.

Una propiedad cargada de valor emocional y de la cual sentirte orgulloso y que da una buena estabilidad.

Todo eso es muy bonito, pero no hay que olvidar que una casa es un agujero sin fondo para tu dinero.

Una casa es el mayor pasivo que puede tener una persona.

La vivienda tiene unos gastos asociados que muchas veces no se tienen en cuenta:

• Comunidad: los gastos mensuales en concepto de comunidad no son nada despreciables, suponen una buena cantidad al cabo del año e incluso pueden verse incrementados por derramas, por averías o por envejecimiento de las zonas comunes.
• Intereses hipotecarios: aquel que hoy en día compra una casa suele hacerlo irremediablemente mediante un crédito hipotecario, por el cual tendrá que pagar una buena cantidad de intereses que encima suelen ser a tipo variable.
• Impuestos: los impuestos en el momento de compra de la vivienda, como el IVA si es nueva o el ITP en caso de segunda mano; ambos impuestos de gran cuantía. Además, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que es de obligado pago anualmente para toda persona que sea propietaria de un inmueble.
• Seguros: si tienes una casa, es inteligente tener un seguro de hogar que cubra las eventuales circunstancias desagradables que puedan ocurrir, pero claro, ese seguro también cuesta dinero.
• Mantenimiento: toda casa con el tiempo se deteriora irremediablemente o sufre algún tipo de avería fortuita; ya sea desde pintar las paredes por deslucimiento, como la rotura fortuita de un electrodoméstico.

Como ves, si sumas todos estos gastos habituales te saldrá una buena cifra, por ese motivo digo que tener una vivienda es un pasivo, un pozo sin fondo donde se va gran parte de tu dinero.

Por este motivo la casa donde se va vivir no se puede llamar inversión; sin ninguna duda es lo contrario: un pasivo.

Pero entonces, si no es una inversión, ¿qué es una casa?

Ya lo has visto, una casa no es una inversión y además te hace perder mucho dinero simplemente por tenerla en propiedad.

Pero entonces, ¿qué es una casa? Al fin y al cabo, esa casa, aunque te cueste mucho dinero, finalmente será tuya y tendrás un bien de tu propiedad.

Así que, teniendo todo esto en cuenta, podemos decir que una casa no es otra cosa que…

UN PRODUCTO DE AHORRO

Así es. La casa en la que vives y que pagas religiosamente mes a mes no es otra cosa que un sitio donde estás ahorrando tu dinero.

Si el importe de tu hipoteca lo guardaras mes a mes durante años, se podría decir que estás ahorrando ese dinero, pero claro, durante todo ese tiempo necesitas un sitio donde vivir, así que lo que haces es pedir el dinero prestado y comprar una casa.

Cada mes que pagas tu hipoteca lo que estás haciendo es ahorrar. Un ahorro obligatorio. Una especie de ahorro en diferido.

Pero claro, ese ahorro no es todo lo bonito que parece.

Una forma de ahorrar muy cara

Como digo, la compra de una casa es una forma de ahorrar, solo que, el día de mañana, en vez de tener dinero, tendrás un bien inmobiliario donde vivir y gracias a él no tendrás que pagar un alquiler.

Pero esta forma de ahorrar es una forma muy cara.

Es como si de cada 5 euros que ahorras desapareciera 1 euro por arte de magia y solo te quedaran 4 euros ahorrados, y así cada vez.

Estás pagando tu casa todos los meses y algún día será tuya, es como si convirtieras tus ahorros en ladrillo, pero ese ahorro se diluye debido a todos los gastos de lo que hemos hablado antes, sobre todo intereses e impuestos.

Por lo tanto, el día de mañana tendrás una casa, ¿pero cuanto te habrá costado realmente?

Si de verdad calculas los intereses, los impuestos, comunidad, derramas, seguros, reformas… todo eso, año, tras año, tras año… te darás cuenta de que has pagado mucho más de lo que costaba esa casa.

Eso sí, tendrás un lugar donde vivir y evitarás pagar alquiler lo que te quede de vida.

Conclusiones

Con este artículo no pretendo decir que comprar una casa sea una mala opción. Mi intención es poner en contexto este asunto y sobre todo desmitificar eso de que una casa es una inversión.

Ha quedado patente que por mucho que se revalorice y subiera el precio de tu casa, nunca se le podría llamar inversión.

Como has visto, la casa donde pretendas vivir y asentar tu hogar no es una inversión ya que no te proporcionará ingresos pasivos ni plusvalías.

Tu vivienda habitual, por el contrario, es un pasivo ya que tiene una serie de gastos habituales que te hacen gastar mucho dinero mes a mes, incluso aunque la deuda de esa casa ya estuviera pagada totalmente.

Por lo tanto, tu casa solo puede considerarse un producto de ahorro.

Un lugar donde vas depositando tu dinero durante años para finalmente disponer de un bien que cubre una necesidad básica de habitabilidad.

Para muchas personas su vivienda en propiedad supone el plan de pensiones para su vejez. Sus ahorros se ven depositados durante gran parte de su vida en un inmueble que será su mayor patrimonio.

Comprar una casa para vivir no es algo ni malo ni bueno, es simplemente una decisión muy personal, pero lo importante es ser consciente de lo que supone comprar una casa desde el punto de vista de las finanzas personales para que tomes la decisión más inteligente para ti.

No siempre comprar una casa será la mejor opción, ni tampoco comprarla bajo cualquier condición será lo más inteligente.

Recuerda al chico de la historia del inicio. El día de mañana tendrá en propiedad un estupendo chalet, pero nunca será consciente de todo lo que le ha costado esa propiedad.

Entre el cambio de casa, los impuestos, las escrituras y gastos notariales, el aumento del crédito hipotecario… Esa persona el día de mañana tendrá una buena propiedad inmobiliaria y estará muy orgulloso de lo que él llama «inversión», pero en realidad nunca será consciente de la gran cantidad de dinero que le ha costado conseguirla.

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En próximos artículos hablaré sobre más cosas acerca del tema inmobiliario: ¿Es mejor comprar que alquilar? ¿Es buena opción invertir en inmuebles? ¿Es mejor tener casa o una buena cartera de acciones? El coste de oportunidad de usar los ahorros para comprar una casa y no para invertir…

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